Hace ya muchos años que la sostenibilidad ambiental, y no sólo la energética, ha adquirido gran relevancia social, económica y legal. En ocasiones, de manera un tanto voluntarista, generando mercados artificiosos que, por ahora al menos, no han tenido el desarrollo práctico que se les profetizaba (mercados de emisiones, por ejemplo). Pero en otros muchos casos, de manera perfectamente práctica, sólida, estable y creciente. Y lógica.
Uno de los campos en que la sostenibilidad está ganando peso como criterio y aun como exigencia legal, es en el de los “edificios verdes”.
Edificio sostenible o verde sería aquél (Jones Day White Paper: “Gren Buildings: The Epicenter of Responsible Investing, ESG Disclosure Requirements and Financial Incentives”, febrero de 2019, https://jonesday-ecommunications.com/283/3424/downloads/green-buildings–the-epicenter-of-responsible-investing-final.pdf) que “en su diseño, construcción u operación, reduce o elimina impactos negativos y puede crear impactos positivos en el clima y el entorno natural. Los edificios verdes preservan recursos naturales preciosos y mejoran la calidad de vida”. Incluyen características tales como “hacer un uso eficiente de la energía, agua y otros recursos; usar energía renovable, como la solar; adoptar medidas de reducción de polución y de desechos y para facilitar la reutilización y el reciclado; tener buena calidad del aire interior; usar materiales no tóxicos, éticos y sostenibles; consideración del ambiente en el diseño, construcción y operación; consideración de la calidad de vida de los ocupantes en el diseño, construcción y operación; diseño que permita la adaptación a un ambiente cambiante”.
¿Qué relación tiene lo anterior con el Derecho? Mucha y variada.
De un lado, la legislación de una serie de países está preconizando el que los edificios en el futuro tengan que ser sostenibles, verdes. De hecho, la Unión Europea ha establecido el objetivo de edificios que no consuman casi energía para cualquier nueva construcción de edificios públicos desde 1 de enero de este año 2019, y a partir del 1 de enero de 2021 para cualquier otro edificio. La Directiva 2018/844/UE, de 30 de Mayo de 2018, establece que los Estados Miembros deben establecer objetivos que incluyan la renovación de los edificios existentes para que todo el “parque de edificios” sea eficiente energéticamente y “descarbonizado” para 2050.
Lo anterior es obviamente relevante para los promotores, para los constructores, para los financiadores de proyectos, que deberán verificar los aspectos ambientales del diseño y de la construcción de los nuevos proyectos a la hora de financiarlos, para no contribuir a incumplimientos legales, por ejemplo. Eso llevará (ya está llevando) a conceder financiación en mejores condiciones a proyectos ambientalmente más sostenibles. Entre otras razones, legales o éticas o reputacionales, porque hay estudios (Jones Day en su “paper” citado, del que este post bebe y cuya lectura completa recomiendo, menciona uno reciente en Holanda) que detectan menos probabilidad de incumplimiento de las obligaciones financieras del prestatario en un proyecto para edificación sostenible que en un proyecto para un edificio normal, tradicional, donde la sostenibilidad no tenga relevancia. De hecho, la European Mortage Association ha lanzado una “iniciativa de hipotecas energéticamente eficientes” para “financiar la compra/construcción y/o renovación de edificios tanto residenciales (unifamiliares o multifamiliares) y comerciales donde se acredite que: (i) el rendimiento económico alcanza o supera los estándares de mejores prácticas del mercado en línea con los requisitos legales de la Unión Europea y/o (ii) una mejora en el rendimiento económico de al menos el 30%”.
Un síntoma de esa preocupación creciente pero ya real es la exigencia, en España, de aportar un certificado de eficiencia energética a la hora de otorgar una escritura de compraventa o un contrato de alquiler de un bien inmueble.
Todo esto va a ser muy importante en el futuro para otros agentes, no sólo los promotores, constructores y financiadores que mencionaba anteriormente. Va a crear figuras de “gestores de edificios” que sean capaces de coordinar no sólo las tradicionales labores de mantenimiento de un edificio, sino también las progresivamente críticas de generación de electricidad (paneles solares, aerogeneradores), de depuración de agua, infraestructura para reciclar o reutilizar –o facilitar esas labores- residuos, jardines sobre el tejado o en muros, etc. Habrá contratos con especialistas en todos estos campos, como ahora los hay con la empresa de limpieza o el mantenedor del ascensor. En los contratos de construcción los contratistas tendrán que obligarse a garantizar edificios que cumplan determinados estándares y en los de arrendamiento el propietario le garantizará lo mismo al arrendatario mientras que éste tendrá que garantizar unos niveles de consumo de energía razonables, y cuestiones de este tipo. Se producirá un auge en las empresas de consultoría y de certificación y una demanda de contratos relacionados con esas actividades.
Vamos hacia un campo en que conocimientos específicos, no sólo técnicos sino jurídicos, van a ser, están ya siendo, no sólo convenientes, sino necesarios.