Fijación de límites a las rentas en los arrendamientos urbanos

El artículo 17.1 de nuestra Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece claramente el principio de libertad en la fijación de las rentas que el arrendatario deba pagar: “La renta será la que libremente estipulen las partes.

Ese principio, esa regla general, clarísima en su formulación, es coherente con los principios consagrados (o, si queremos rebajar el tono, formalizados) en nuestra Constitución.

El preámbulo de la LAU, de hecho, señalaba la coherencia de potenciar el mercado de las viviendas de alquiler para poder conseguir el objetivo constitucional del derecho a la vivienda digna: “la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada…

De hecho, se destacaba en ese preámbulo que el problema radicaba más bien en el lado de la oferta: “La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca”.

Dentro de esa modificación normativa, la referente a las rentas buscaba precisamente un determinado equilibrio razonable: “El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado”.

Pues bien, pese a que esto sea lo que indica nuestra ley vigente y pese a que la misma es, no sólo coherente con la Constitución, sino precisamente consecuencia de modificaciones que tuvieron por objeto impulsar la oferta de viviendas de alquiler para desarrollar este mercado (que adolecía del problema de que muchos propietarios no querían alquilar sus casas por temor a rentas bajas, a dificultar de desahuciar al inquilino moroso, etc., prefiriendo mantenerlas vacías), estamos viendo varios casos de gobiernos de distintos ámbitos que se plantean fijar límites a las rentas o, al menos, establecer mecanismos que de alguna forma interfieran con objetivo de que las rentas “permitan reflejar la realidad del mercado”, cercenando por tanto la libertad de las partes.

Se ha planteado, siquiera sea como una mera indicación de voluntad aún inconcreta, en los últimos presupuestos del Ayuntamiento de Sevilla respecto de los que tuvimos noticias en prensa. Ya tuvimos ocasión de escribir algo sobre esto en su momento (https://www.diariodesevilla.es/opinion/articulos/Rentas-decreto_0_1410159063.html).

Llamativamente, el Parlamento de Berlín (no el Bundestag, Parlamento de la República Federal, con sede también en Berlín, sino el de la Ciudad – Estado, aclaración acaso innecesaria pero que me permito hacer), también encabezado por la socialdemocracia, ha aprobado recientemente unas normas tendentes a la “congelación” de las rentas y a la fijación de límites. Como han destacado juristas alemanes (véase el documento “Berlin Rent Cap Act Finally Adopted but Uncertainties Remain”, de marzo de 2020, en Jones Day Commentaries), “[S]e puede esperar que la Ley de Límite de Renta sea recurrida ante tribunales constitucionales. Hay importantes argumentos sosteniendo el punto de vista de que la ciudad de Berlín no tiene la competencia legislativa para aprobar una Ley de Límite de Renta y/o que la Ley de Límite de Renta viola derechos constitucionales. Si un tribunal concluye que la Ley de Límite de Renta no es constitucional, no tendrá efecto[1]”.

Cabe plantearse, en ese supuesto de que un tribunal determine la nulidad, por inconstitucional, de esa norma, si los arrendadores que hayan visto sus rentas congeladas podrán reclamar frente al Parlamento de la Ciudad de Berlín por ese lucro cesante, por ese daño o perjuicio evidente.

Estados norteamericanos (en los que la tendencia política mayoritaria suele ser favorable al Partido Demócrata más que lo contrario) como California, Nueva York, Nueva Jersey, Maryland y Oregón, además del Distrito de Columbia, tienen alguna población con algún tipo de norma que pretende controlar las rentas, …, si bien otros treinta y siete Estados de ese mismo país prohíben tales normas y hay ocho estados que, aunque las permiten, no tienen ninguna ciudad en que se hayan establecido.

Está por ver qué grado de desarrollo tendrán estas tendencias, que fundamentalmente se están promoviendo desde territorios gobernados por partidos socialdemócratas, en ocasiones con apoyos a la izquierda de éstos, tendrán en la legislación nacional de distintos países y, por lo que a nosotros respecta, de España.

Pero, ante la posibilidad de que ello se produzca, podría ser interesante para los inversores inmobiliarios o, simplemente, arrendadores en general, revisar con sus asesores legales la redacción actual de los contratos de arrendamiento de sus activos, y ver si merece la pena introducir alguna mejora.

Sevilla, 10 de marzo de 2020.


[1] La traducción es nuestra.

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