¿Puede no pagar la renta un arrendatario por razones derivadas del estado de alerta?

Describamos de inicio el supuesto objeto de la cuestión: existe una relación contractual por la que se acuerda un arrendamiento de un local (un arrendamiento para uso distinto del de vivienda), por un tiempo, a cambio de una renta y con el resto de previsiones típicas de este tipo de contratos. El arrendatario viene cumpliendo normalmente su obligación de pago de la renta por el inmueble que el arrendador ha puesto a su disposición y del que disfruta libre y pacíficamente, empleándolo como oficina, o como lugar en que desarrolla una actividad empresarial o para lo que sea. Pero, en la actual situación generada por el coronavirus llamado COVID-19, el arrendatario llama al arrendador para plantearle que, ante su reducción de ingresos motivada por esta crisis y/o por las medidas adoptadas por el Gobierno, entiende que no está obligado a seguir pagando la renta. O, al menos, pretende negociar una reducción o exoneración de renta durante el período en que dure la situación.

En nuestra opinión, es lógico que lo pida (y tendríamos argumentos para ayudarle a solicitarlo, fundamentalmente por la vía de la clásica doctrina del rebus sic stantibus), pero entendemos que no hay por qué concederla por, entre otras, una serie de razones que resumimos muy someramente y en las que obviamente simplificamos la cuestión de manera tal vez excesiva:

  1. El arrendatario puede, legalmente, continuar su actividad en la mayor parte de los casos, salvo que la suya sea una de las actividades prohibidas taxativamente por el Anexo I del RD del pasado sábado 14 de marzo de 2020. Por tanto, lo que tiene es una bajada de ingresos por falta de afluencia de clientes o por la razón que sea, pero no tiene una imposibilidad legal para desarrollar su actividad.
  • Aunque tuviese una imposibilidad legal para desarrollar su actividad, una prohibición administrativa para ello, el arrendador no es responsable de que la arrendataria obtenga o deje de obtener licencias, autorizaciones, etc., sean estatales, autonómicos, provinciales o locales, salvo que la falta de autorización se derive de un problema del local o le sea imputable al arrendador de alguna forma.
  • No existe un supuesto de fuerza mayor que le impida pagar. La fuerza mayor es una circunstancia imprevisible y/o irresistible que te impide cumplir tu obligación, y por tanto en un supuesto de fuerza mayor lo que normalmente sería un incumplimiento contractual, queda “salvado”, justificado, y no sería incumplimiento.

La obligación del arrendador es poner a disposición del arrendatario un inmueble y eso lo está cumpliendo en el caso de nuestro supuesto.

La obligación del arrendatario es pagar una renta, para lo que basta con hacer una transferencia. Nada en esta crisis le impide cumplir su obligación. Cómo obtenga los fondos es su problema. El que tenga más o menos clientes no está directamente vinculado con la posibilidad física, concreta, de pagar, que depende de conexiones de internet o de acercarse al banco (algo desaconsejado pero permitido estos días).

  • Cuando el arrendatario obtiene beneficios empresariales, beneficios perfectamente lícitos, deseables y lógicos, con la explotación del inmueble, no tiene por qué compartir con el arrendador una parte de dichos beneficios. No vemos por qué debe ahora compartir con el arrendador el impacto de parte de sus gastos.

El arrendatario diligente y prudente habrá podido ir dotándose de caja, ha podido ir haciendo su “hucha”, para tener ahorros con que afrontar un período de menor demanda transitoria hasta que la normalidad regrese a la vida comercial.  

  • El arrendador no deja de ser una especie de proveedor más en la cadena de valor del arrendatario. El arrendador provee al arrendatario empresario de un elemento, el inmueble, como Endesa le provee de electricidad, Emasesa de agua, los empleados de trabajo, el mayorista de su mercancía o producto, etc. ¿Va el arrendatario a dejar de pagar a los otros proveedores invocando el Real Decreto de 14 de marzo de 2020 como argumentación?

Dicho lo anterior, entendemos perfectamente lógico que lo pida y hay que ser comprensivos con situaciones sumamente angustiosas que sin duda se están produciendo y continuarán generándose y empeorando en los próximos días, semanas, esperemos que no muchos meses. Van a darse muchos supuestos en que arrendatarios de buena fe y con un buen historial de cumplimiento van a tener serias dificultades y tanto por ética como por pura conveniencia, no es deseable terminar una relación contractual que tradicionalmente ha sido satisfactoria ni contribuir a provocar un repunte de los concursos de acreedores forzados por situaciones como la que estamos describiendo. Aunque no olvidemos que el arrendador también tiene un presupuesto, unas necesidades y un riesgo de concurso.

Y todo esto, a la espera de las probables nuevas normas que pueda aprobar el Gobierno en los próximos días.

Sevilla, 17 de marzo de 2020

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